ተነጻጻሪ አቀራረብ. ሪል እስቴት ዋጋ ለመወሰን ዘዴዎች

የማይንቀሳቀስ ንብረት ስቀርተው ሥራ መስክ ውስጥ በዓለም ልምምድ ውስጥ ሦስት አቀራረቦችን ተጠቅሟል:

• ተነጻጻሪ ወይም በገበያ;
• ውድ;
• አትራፊ.

ዘዴ ያለው ምርጫ በአንድ በተወሰነ አካባቢ የዳበረው ይህም ግምገማ ዒላማ እና እውነተኛውን ሁኔታ ላይ የሚወሰን ሪል ኢስቴት አይነት. ይሁን እንጂ በጣም አስተማማኝ ዘዴ አሁንም በተተመነውም ዋጋ በመወሰን ረገድ ንጽጽራዊ አቀራረብ ይቆጠራል.

ተነጻጻሪ ግምገማ መሰረታዊ መርሆዎች

ተነጻጻሪ አቀራረብ - ንብረት ያለውን የገበያ ዋጋ ለመወሰን ዘዴዎችን ስብስብ. ተመሳሳይ ነገሮች ጋር ሲነጻጸር የተገመተው ንብረት.

የሚከተሉትን መርሆዎች ላይ የተመሰረተ ግምገማ መሠረት:

• አቅርቦት እና ፍላጎት. እነዚህ ሁለት ጠቋሚዎች ከተገለጸው ሀሳቦች መካከል የተወሰነ ቁጥር የተወሰነ ፍላጎት ያስነሳል, ተገናኝቷል, እና ናቸው በተቃራኒው የበለጠ ቅናሾች, ያነሰ ተፈላጊነት.
• መተካት. ሊቃችሁ በገዢው ከሆነ ተመሳሳይ ንብረቶች ጋር ንብረት ዋጋ ያነሰ ከፍተኛ ዋጋ ለመክፈል አይደለም.

የገበያ ዋጋ ጽንሰ የተፈጠሩበት ዋጋ ጽንሰ ማለት ይቻላል ተመሳሳይ ነው. የ የተፈጠሩበት ዋጋ - በቁጥር ባህሪያት እና ሲነጻጸር ያለውን ፕሮጀክት, ለ አቅርቦትና ፍላጎት ለመወሰን ዘንድ የዋጋ አሰጣጥ ሁኔታዎች ስብስብ ነው.

comparables መካከል ምርጫ ዋነኛው መስፈርት ሪል እስቴት ዋጋ ለመወሰን

የ ተነጻጻሪ ትንተና, ትልቅ ቁጥር ከግምት ውስጥ, እና ጥምር ስፍር ቁጥር ጋር እኩል ነው ለማለት ነው ያሉ ንጥረ. ስለዚህ ጊዜ የዋጋ አሰጣጥ ላይ ቀጥተኛ ተፅዕኖ ያላቸው ነገሮች መካከል የተወሰነ ቁጥር የተወሰነ በመተንተን ላይ.

ንጥረ ነገሮች ጋር በማወዳደር. መብት እንደ

ማንኛውም የላቲንን ወይም ባሪያዎች የሚገመት ነገር ወጪ መቀነስ ይመራል. ያም ማለት, የባለቤትነት መብት ማንኛውም እገዳ - ዋጋዎችን ለመቀነስ ነው. በነገሩ በተቃራኒ ላይ, ድክመቶች, ዋጋ የለውም ተመጣጣኝ ነገሮች ጋር ሲወዳደር ይገመታል ከሆነ, ይጨምራል.

የመሬት easements መካከል መገኘት - ብቸኛው ደረጃ-ወደታች ምክንያት አይደለም. እሴት መገምገም በጣም አስፈላጊ ነው ውስጥ መሬት ወይም በሊዝ መብት, ዘላቂ ጥቅም ባለቤትነት ያስተላልፋል. የመጨረሻዎቹ ሁለት ደንቦች ምክንያቶች አወረዱት ተፈጻሚ. ይህም መሬት ተጨማሪ ጋር ለመቋቋም የተወሰኑ ገደቦች አሉት ቢሆን በጣም አስፈላጊ ነው.

ሽያጭ ውል

የ መገምገም ነገር በእርግጥ ሽያጭ ልዩ ባህሪያት አሉት ከሆነ እንዲህ ያሉት ሁኔታዎች, ወደ መለያዎ ይወሰዳሉ.

አወረዱት ነገሮች ነው ኪሳራ, የሚካተቱትን ነገር የማይንቀሳቀስ ንብረት ገበያ ያለውን የተጋላጭነት ጊዜ በእርግጥ ተመሳሳይ ነገሮች ጋር ሲነጻጸር ቅናሽ በመሆኑ, ቸኩሎ ሻጩን, ግዢ እና ሽያጭ ግብይት ማድረግ.

ጉልህ ተጽዕኖ እና ተዛማጅ ግንኙነቶች, አጋርነት ያለው ግምገማ, ነገር ግን እነዚህን ስጋቶች ለመገምገም አስቸጋሪ ነው.

ወደ ገዢ እና ሻጭ ሊዝ ግንኙነት ጋር የተያያዙ ናቸው, እና የግብር ክፍያዎች ላይ ለማዳን ሲል: በእነርሱ መካከል የሽያጭ ውል መደምደም አቅዶ ከሆነ, እርግጥ ነው, በግምት ዋጋ ዝቅተኛ ይሆናል. በዚህ ሁኔታ ውስጥ ተነሳሽነት አንድ - የግብይት ወደ ወገኖች ሌሎች ያልሆኑ ገበያ ግንኙነት አማካኝነት ተገናኝተው እንደ ስለዚህ ሻጩ በትክክል ለገዢው ያበድራል. እንዲህ ያለ ሁኔታ, ግብይቱ አማራጭ ውሎች ላይ ይሆናል ከሆነ.

የመሰረተ ልማት ግዛት ድጎማ ለመቀበል ተስፋ ማምጣት ይችላሉ የመኖሪያ ሪል ኢስቴት በተተመነውም ዋጋ ለመጨመር. የተባለውን በአድሎአዊነት ሰጣጥ መጠን ድጎማ እና የገበያ አበዳሪ መካከል ያለውን ልዩነት ከ የሚወሰን ነው.

የገበያ ሁኔታ

ተመሳሳይ ንብረቶች እና ኤክስፐርት ለ ገበያ ዋጋ መካከል ከፍተኛ ልዩነት አለ ከሆነ የመቀነስ ጎን ሊውል ይችላል.

መገምገም ጊዜ ወደ ተግባር መለወጥ ደግሞ አቅርቦት እና በጥያቄ ላይ ያለውን ተፅዕኖ እንደ ከግምት ሊወሰድ ይችላል.

የጣቢያ አካባቢ ንብረት

(ምድር) አካላዊ ነገሮች

መሬት በመገምገም ላይ ንጽጽራዊ አቀራረብ ያለውን ነገር ንብረት መሰብሰብ ባህርያት ያካትታል:

• መጠን:
• ቅርጽ;
• ጂኦሎጂ;
• መልከዓ ምድርን;
• የ የሞሉበት ስለሚወገድ ናቸው እንደሆነ, የመሬት ዕፅዋት ጸድቷል እንደሆነ, ነው ዝግጁነት, ደረጃ;
• ጥራት ጠቋሚዎች አፈር.

በጣም የሚስብ ኮረብቶች ወይም ተዳፋት, ዓለት እንዲለማ ወይም በፈሳሾችም ፊት ወይም አለመኖር ነው. ትርጉም በሚሰጥ መንገድ: ምድር አንዳንድ ተሸካሚ አቅም, ጥንካሬውን, መሬት ውሃ ፊት. ማዕድናት በተቻለ ክስተት በተመለከተ መረጃ ካለ ይህ በጣም አስፈላጊ ነው. መረጃ ከተረጋገጠ, ምድር ወደፊት ሸክም እንዲኖረው ያስፈልጋል.

ወደ ዕቃ አጠቃላይ ባህርያት መገምገም አለበት

የገበያ ንጽጽር አቀራረብ - ተቋማት ዋጋ ለመጨመር ዘንድ ባህርያት ጥናት. እነዚህም የሚከተሉትን ያካትታሉ:

• አንድ ሕንፃ ወይም ቅጥር ግቢ መጠን;
• ከፍተኛ-የማይነሡ ሕንጻዎች;
• እና ancillary ተቋማት ፊት አካባቢ;
• ጣሪያ ቁመት.

አስፈላጊ ይበልጥ ዘመናዊ እና ነው ይበልጥ አስተማማኝ ሕንፃ, ንብረት ያለውን ከፍተኛ ዋጋ ሠራ ይህም ከ ቁሳዊ ነው. ለመጨረሻ ጊዜ ግን ቢያንስ ወጪ እና ሕንፃ አጠቃላይ ገጽታ, የጥገና እና ቀላል መግቢያ ፊት. ግቢ ከ ግብዓት ከሆነ አንድ ደረጃ ወደታች ምክንያት ይሆናል.

የጥገና አለመኖር - ይህ አዋጅን ምክንያትን ነው ግምገማ ሪፖርት. ይህ ስሌት መለያ ወደ ግንባታ ወይም ጥገና ውስጥ ተቀጥረው ንዋይ የመጣ ጥቅም መውሰድ, ጥገና ወይም የተሃድሶ ሥራ ወጪዎች ዋጋ ላይ ነው.

የኢኮኖሚ ኃይሎች

ሪል እስቴት ውስጥ ተነጻጻሪ አቀራረብ - ይህ ክወና ወቅት የኃይል ምንጮች ውስጥ መለያ በተቻለ ቁጠባ ወደ እየወሰደ ነው. የፍጆታ ወጪ ውስጥ የማያቋርጥ ጭማሪ ሰዎች በየጊዜው አማራጭ የኃይል ምንጮች ማስቀመጥ እና አጠቃቀም ማሰብ ያደርጋል.

በነገሩ ተጨማሪ ሊዝ ለ የተገኘ ከሆነ በተለይ በዚህ ምክንያት, አስፈላጊ ነው. ሪል ኢስቴት የኪራይ ጀምሮ የተጣራ ገቢ ውስጥ ዋና መመለስ መጠን አነስ, ሕንፃውን ወይም ክፍል ውስጥ ክንውን ይውላል ይህም ወጪዎች, ወደ ገቢ ሬሾ ይበልጣል.

ይህ ምድብ ሙቀት ማጣት ክስተቶች ይካሄዳል ለመቀነስ ሆነ ሜትር መኖሩ ወይም አለመኖሩ ለመለካት ተግባራዊ ይሆናል.

ሌሎች አመልካቾች

ግምገማ አገልግሎት ክፍሎችን መኖሩ ወይም አለመኖሩ ምክንያት ከግምት ያካትታል. ቀላሉ ምሳሌ - አንድ ሊፍት ወደ ቤት ውስጥ ወይም ካለ. የመገናኛ አንድ ሙሉ ወይም ከፊል መቅረት ፊት, ይበልጥ የአካባቢውን ሥርዓት ጋር ተገናኝቷል. በጣም ብዙ ድክመቶች ከሆነ እርማት ታች ተሸክመው ነው. የ ሪል ኢስቴት ግምት ጠቋሚዎች የተለያዩ ለ አሁንም ይካሄዳል.

ሰፋሪዎች ደረጃዎች

ሁሉም ስሌቶች ስለ የክፍት ምንጭ መረጃ ተነጻጻሪ አቀራረብ ላይ የተመሠረቱ ናቸው ተመሳሳይ የማይንቀሳቀስ ንብረት ግብይቶችን ጋር በቅርቡ ፈጽሟል.

ግምገማ ደረጃዎች:

1. በቅርቡ ይሸጡ የነበሩ comparables መለያ የተወሰነ የማይንቀሳቀስ ንብረት ክፍል ውስጥ ተመሳሳይ መጫረቻ, አንድ ጥናት.
2. የተሰበሰበው መረጃ በተናጠል መተንተን ሲሆን እያንዳንዱ ዓረፍተ ነገር የሚገመት የማይንቀሳቀስ ንብረት ጋር ሲነጻጸር ነው.
3. መነጠል ዋጋ አሰጣጥን ባህርያት, የግምገማ ሪፖርት ላይ ማሻሻያ.

ማስተካከያ ዋጋ እና ተነጻጻሪ አቀራረብ የመጨረሻ ዋጋ ግምት ውስጥ ማስታረቅ.

ጥቅሞች ንጽጽራዊ አቀራረብ

በመጀመሪያ ደረጃ, ዘዴ የሚቻል ብቻ አይነተኛ ገዢዎች እና ሻጮች ያለውን አመለካከት ማንጸባረቅ ያደርገዋል.

ከግምቱ መለያ የገንዘብ ሁኔታ ውስጥ ለውጦችን እና እንኳ የዋጋ ግሽበት ከግምት ውስጥ በማስገባት, የአሁኑ ዋጋ ላይ ተንጸባርቋል. ግምገማ ሁልጊዜ በማይለወጥ መሠረት ነው.

የተወሰነ ንብረት ለመገምገም, ይህም የሪል እስቴት ገበያ ሁሉንም መማር አስፈላጊ አይደለም, ነገር ግን ብቻ ተመሳሳይ ነገሮች. የ ቴክኒክ አስተማማኝ ውጤት ጋር, በጣም ቀላል ነው.

... እና ጥቅምና ጉዳት

• ይህም እውነተኛውን ዋጋ ለመመስረት በጣም አስቸጋሪ ነው.
• የ የማይንቀሳቀስ ንብረት ገበያ እንቅስቃሴ እና መረጋጋት ላይ ሙሉ በሙሉ ጥገኛ.
• ተመሳሳይ ነገሮች የሽያጭ አኳያ የተለያዩ ዓይነት ቦታ ውሂብ ኅብራዊ, ውስብስብነት.

መደምደሚያ ላይ

የማይንቀሳቀስ ንብረት ላይ ግምገማ ላይ ንጽጽራዊ አቀራረብ ማንነት ያለውን ሁለቱም ገዢ እና ሻጭ ለመረዳት. የ ቴክኒክ ወደ ወገኖች የማይንቀሳቀስ ንብረት ገበያ እንዲያስሱ እና የጠፉ ናቸው መሆኑን ለማረጋገጥ ይፈቅዳል. በግምገማው አስቀድሞ የተጠናቀቁ ግብይቶች ላይ የተመሠረተ ወይም ሌሎች ሻጮች ያቀርባል ሊሆን ይችላል. በማንኛውም ሁኔታ, ተነጻጻሪ ዘዴ - አንድ systematization እና ተመሳሳይ ንብረቶች ውሂብ ያነጻጽራል. ንጽጽር ተመሳሳይ ንጥሎች ምርጫ መለያ ውስጥ ያሉ በዋስትና የሚጥል ስጋት እንደ ልዩ ወይም ያልተለመዱ ሁኔታዎች, ወስዷል ዋናው ነገር, ህጎችን እና በአካባቢ ደረጃ ላይ ደንቦችን, ወይም ውድቀት ላይ ለውጦች የብድር ስምምነት, በግድ ክፍሎችን በተገኙበት ጋር ለማክበር.